เรื่องต้องระวังเมื่อจะ “ให้เช่า – เช่า” อสังหาริมทรัพย์

ขอขอบคุณข้อมูลภายใต้ความร่วมมือระหว่างวารสารสื่อชุมชน และวิชาการดอทคอม
www.pttplc.com 


           คดีความที่เป็นเรื่องเป็นราวมากที่สุดเรื่องหนึ่งก็คือ “ปัญหาการเช่าอสังหาริมทรัพย์” ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่ดิน อาคารพาณิชย์ห้องชุด (คอนโด) บ้าน ฯลฯ ดังนั้นไม่ว่าคุณจะเป็น “ผู้ให้เช่า” หรือ “ผู้เช่า” เพื่อจะได้ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบหรือเกิดปัญหาตามมาก็จำเป็นต้องรู้เรื่อง สำคัญสำคัญๆ ในการทำสัญญาเช่าดังนี้ครับ

หากทำการเช่าเกิน 3 ปีต้อง “จดทะเบียนการเช่า”
          การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดกว่า 3 ปี นอกจากต้องทำสัญญาเช่าแล้วจะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย เพราะตามกฎหมายสัญญาเช่าจะมีผลผูกพันระหว่าง “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า” เพียงแค่ 3 ปีเท่านั้น เช่น คุณณดลทำสัญญาเช่าบ้านกับคุณปราณี มีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี แต่ไม่ได้ไป “จดทะเบียนการเช่า” ไว้กับสำนักงานที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ สัญญาเช่าที่ระบุเวลาให้เช่า 10 ปีที่กำกันไว้นั้นย่อมไร้ผล เท่ากับว่ามีสัญญาเช่ากันเพียง 3 ปีเท่านั้น ดังนั้นหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นหลังปีที่ 3 ก็จะเป็นปัญหาทันที


ต้องระบุให้ชัดเจนว่า “ผู้ให้เช่า” หรือ “ผู้เช่า” เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าหรือไม่
          หมายถึงอะไรมาดูกัน...เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ดังนั้นการที่จะให้ใครสักคนเช่าอสังหาริมทรัพย์ของเรานั้น เราย่อมต้องมีความเชื่อมั่นในตัวผู้เช่าคนนั้นก่อน เช่น เชื่อมันว่าคนนี้จะดูแลบ้านที่เช้าเป็นอย่างดีเพราะเป็นคนรักษาความสะอาด หรือผู้เช่าคนนี้ไม่น่าจะผิดนัดจ่ายค่าเช่าเพราะมีฐานะการเงินดี ผู้ให้เช่าจึงเจาะจงว่าให้ “ผู้เช่าคนนี้เท่านั้น” ทำการเช่า โดยระบุในสัญญาเช่าไว้ด้วย กฎหมายจึงถือว่า “ผู้เช่า” เป็นสาระสำคัญของการเช่า ดังนั้นหากผู้เช่าคนนี้ทำสัญญาด้วยนี้เสียชีวิตลง แม้จะก่อนหมดสัญญาเช่าก็ตาม สัญญาย่อมสิ้นสุดลงตามกฎหมายทันที จะให้ลูกหลานรับช่วงต่อไม่ได้ ตัวอย่างเช่นสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา 3 ปี แต่หลังจากเช่าไปเพียง 1ปีผู้เช่าเสียชีวิตลง สัญญาเช่าย่อมระงับลงทันที

           ส่วน อีกทางหนึ่งหาก “ผู้ให้เช่า” ไม่เข้มงวดหรือยึดติดกับผู้เช่าคนนี้ “ผู้เช่า” จึงไม่ใช่สาระสำคัญของสัญญา ก็สามารถกำหนดในสัญญาเช่าไว้ว่า “ให้สัญญาเช่านี้ตกทอดไปยังทายาทของผู้เช่าได้ ในกรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตลงก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุด” แต่ในทางกลับกันก็สามารถกำหนดเรื่องของ “ผู้ให้เช่า” ได้เช่นกัน หากผู้เช่าคิดว่า “ผู้ให้เช่า” ไม่ใช่สาระสำคัญของสัญญาเช่า ดังนั้นแม้ว่าจะเกิดเหตุอะไรขึ้นกับผู้ให้เช่า สัญญาเช่าย่อมไม่สิ้นสุดลง เช่น แม้ผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลอื่นหรือตกทอดสู่ ทายาทของผู้ให้เช่า สัญญาเช่าก็ไม่สิ้นสุดลง ผู้เช่าที่เคยทำสัญญาไว้ก่อนหน้านั้นก็ยังคงเช่าต่อไปได้

การครอบครองสถานที่
          อีกเรื่องที่ต้องรู้คือ ผู้ให้เช่ามักเจอปัญหา “ไม่มี ไม่จ่าย ไม่ย้าย” เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเท่ากับผอดสัญญาเช่า แต่ไม่ยอมย้ายออกทำอย่างไรดี ปกติผู้ให้เช่ามักจะเปลี่ยนกุญแจเพื่อล็อกไม่ให้ผู้เช่าเข้าได้อีก แต่ช้าก่อน....หากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุให้สิทธิ “ผู้ให้เช่า” ในการเปลี่ยนกุญแจประตู ปิดล็อคสถานที่เช่า เพื่อบังคับให้ “ผู้เช่า” ย้ายออกจากสถานที่เช่า “ผู้ให้เช่า” ก็จะไม่มีเครื่องมือในการบังคับให้ผู้เช่าย้ายออกจากสถานที่เช่า หมายความว่าจะต้องระบุในสัญญาด้วยว่า “ผู้ให้เช่ามีสิทธิในการเปลี่ยนกุญแจและปิดล็อคสถานที่ให้เช่า” ถ้าไม่ระบุแล้วเปลี่ยนถือว่าผิด “ผู้ให้เช่า” จะกลายเป็นผู้บุกรุกทันที! เพราะเป็นการรบกวนการครอบครองของผู้เช่าซึ่งเป็นความผิดอาญาฐาน “บุกรุกบ้านตัวเอง” แปลกใช่ไหม แต่นี่เป็นเรื่องจริงของกฎหมายที่ผู้ให้เช่าต้องระวังให้ดี จำเป็นต้องระบุในสัญญา ไม่เช่นนั้นแล้วคุณอาจจะต้องฟ้องศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งขับไล่ผู้เช่าออก จากบ้านของคุณเอง