REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) โดย “สัมมา คีตสิน” ผู้อำนวยการ REIC นำเสนอบทความว่าด้วย “ข้อพิจารณา…เรื่องอุปทานล้นตลาด
ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์และโอกาสฟองสบู่แตก”
ซึ่งเป็นประเด็นฮอตของวงการอสังหาฯในช่วงที่ผ่านมา
หลังจากแบงก์ชาติตัดสินใจออกมาตรการ “LTV” (Loan to Value)
หรือมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อบ้านและคอนโดฯของสถาบันการเงินต่าง ๆ
นิยาม “อุปทานล้นตลาด”
เปิดประเด็นที่ “ฟองสบู่” (bubbles) แตกต่างจากคำว่า “อุปทานล้นตลาด” (over supply) และคำว่า “ฟองสบู่แตก” (bubble burst) อย่างไร
เริ่มจาก “อุปทานล้นตลาด” เกิดจากการที่มีปริมาณสินค้ามากเกินไป ในขณะ
ที่ความต้องการซื้อมีปริมาณจำกัด
ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์จุลภาคก็ชี้ให้เห็นเรื่องนี้ เพราะในตลาดสินค้าใด ๆ
มักมีทั้งจังหวะที่มีสินค้าล้นตลาดเกินความต้องการ (over supply)
บางครั้งก็มีจังหวะที่สินค้าขาดตลาด (supply shortage)
ภาวะสินค้าล้นตลาดอาจไม่ใช่สิ่งเลวร้ายเสมอไป
อย่างน้อยเมื่อมองจากมุมผู้บริโภค หากมี “อุปทาน” (ซัพพลาย) มากกว่า
“อุปสงค์” (ดีมานด์) จะทำให้ราคาสินค้าถูกลงเพราะแย่งกันขาย
ผู้บริโภคจะได้ประโยชน์จากสินค้าราคาถูกในระยะเฉพาะหน้า
“ฟองสบู่” และ “ฟองสบู่แตก”
ส่วน “ฟองสบู่” (bubbles) อาจเกิดขึ้นได้กับตลาดสินทรัพย์ทุกประเภท
ไม่ว่าตลาดหุ้น ตลาดทองคำ สินค้าโภคภัณฑ์ (อุปโภคบริโภค)
และอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการเกิด “ภาวะฟองสบู่”
นั้นต้องมีปัจจัยเสริมเพิ่มเติมจากภาวะอุปทานล้นตลาด
โดยปัจจัยสำคัญที่สุดคือราคาสินทรัพย์ต้องมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อ
เนื่อง รวดเร็ว หรือมีระดับความรุนแรง หรือทั้ง “รวดเร็ว” และ “รุนแรง”
จนไม่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของรายได้หรือองค์ประกอบอื่น ๆ ทางเศรษฐกิจ
หากเกิดภาวะดังกล่าว จะเป็นที่มาของการเกิดฟองสบู่ โดยอาจเริ่มจากการ
“ก่อร่าง” ของฟองสบู่ (bubble foaming) เปรียบดังฟองสบู่ลูกเล็ก ๆ
ที่ลอยอยู่ต่ำ หากจะแตกบ้างก็ไม่มีผลรุนแรง แต่เมื่อ
ฟองสบู่ก่อร่างใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ (bubble growth)
จนเป็นฟองใหญ่และลอยขึ้นสูง เมื่อนั้นโอกาสแตกก็มีมาก
ส่วนกรณี “ฟองสบู่แตก” (bubble burst)
เป็นปรากฏการณ์ต่อเนื่องจากการเกิดภาวะฟองสบู่ยืดเยื้อ (prolonged bubbles)
เป็นระยะเวลานานจน “สูงสุดคืนสู่สามัญ”
แต่ฟองสบู่จะแตกได้ต้องมีปัจจัยลบมาประกอบในจังหวะที่เกือบจะพร้อมกัน
กรณีประเทศไทย ปัจจัยที่น่ากลัวคือปัญหาความรุนแรงทางการเมือง เช่น
เหตุการณ์จลาจลที่ผ่านมา
ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภค
เตือน “local bubble” เกิดแล้ว
ในประเทศไทยอาจกล่าวได้ว่า ได้เกิด “local bubble” และ “local bubble
burst” แล้วในบางจุดข เช่น
ในตลาดโครงการที่พัฒนาเพื่อขายชาวต่างชาติในแหล่งท่องเที่ยว อย่างสมุย
ภูเก็ต เพราะราคาอสังหาฯได้ทรุดตัวลงมามากประมาณ 10-20% ในช่วงปี 2550-2552
และยังไม่ฟื้นตัวหลังจากนั้น
อีกทั้งมีผู้ประกอบการจำนวนมากยุติโครงการก่อสร้างไปแล้ว
ยิ่งในภาวะที่ค่าเงินบาทปรับตัวแข็งขึ้นมาก และเศรษฐกิจในสหรัฐและยุโรปยังมีปัญหา ทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติ (ยัง) ไม่หวนคืน
ที่มา  http://www.littlefiine.com/?p=2119